| 本篇結合講者自身參與開(kāi)發(fā)實(shí)踐的經(jīng)驗，解讀小城市新城核心區的開(kāi)發(fā)邏輯、產(chǎn)品邏輯、空間邏輯和管控邏輯。內容根據蔡震先生在中國城市規劃學(xué)會(huì )城市設計學(xué)術(shù)委員會(huì )2017年廣州年會(huì )——“城市設計論壇”中的發(fā)言整理 |
蔡震丨城市設計學(xué)委會(huì )委員
華夏幸福城市規劃研究院總規劃師 / 院長(cháng)
深圳市城市空間規劃建筑設計有限公司院長(cháng)
什么是好的新城核心區？我們現在做產(chǎn)城融合小城，核心區非常重要。開(kāi)發(fā)商做樓盤(pán)會(huì )有一個(gè)售樓處，核心區就是售城處，華夏幸福作為產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商，以PPP模式推動(dòng)一個(gè)城市的建設運營(yíng)，一個(gè)好的新城核心區就是撬動(dòng)新城發(fā)展建設的關(guān)鍵。
比較公認的由私人企業(yè)開(kāi)發(fā)的成功城市爾灣，就是由一系列的中心引爆：60年代開(kāi)始先是時(shí)尚島的購物中心，后來(lái)有了加州大學(xué)的爾灣分校和爾灣光譜中心，幾個(gè)中心基本上構成了爾灣大框架，每一個(gè)中心引爆一片，城市就這樣持續地發(fā)展建設起來(lái)，直至今天都充滿(mǎn)活力。
核心區是城市中心對于城市特征的重要體現，包括交通的可達性、便捷的服務(wù)網(wǎng)、高密度的服務(wù)、特色的空間形象、密集的公共活動(dòng)和服務(wù)多樣化、歷史的空間載體。最重要就是大家認同這個(gè)地區，一旦認同的核心形成了，我們認為這個(gè)城市基本上就成功了。
啟動(dòng)階段(70年初）：購物、娛樂(lè )，為城市配套服務(wù) ；快速發(fā)展階段（75-2000年）：居住、公園、辦公和酒店，提升能級；完善提升階段（2000年以后）：部分辦公新建、停車(chē)設施擴建。
1989年：首批辦公樓，兩棟15層高樓；啟動(dòng)階段（2002年前）：發(fā)展之初是為在爾灣工作的35000名員工提供吃飯的地方；快速發(fā)展階段（2002 —2014年）：商業(yè)娛樂(lè )休閑、居住與商務(wù)功能逐步得到拓展，成為了爾灣最好的購物、餐飲和娛樂(lè )場(chǎng)所地；發(fā)展成熟階段（2014年后）：爾灣喜劇俱樂(lè )部2014年擴張。爾灣光譜萬(wàn)怡酒店2014年開(kāi)業(yè)。2015年，200spectrum center和400spectrum center地標建筑建設，標志著(zhù)進(jìn)入了成熟發(fā)展階段，成為了城市功能最為多元與豐富的核心場(chǎng)所。
一座新城的建設，小的可能10平方公里，大的可能50平方公里甚至上百平方公里。我們通過(guò)實(shí)踐總結出，小城核心區（燒賣(mài)型）選址一般迎著(zhù)人流的導入方向，出現在最前端，核心建成之后周?chē)拈_(kāi)發(fā)滾動(dòng)基本也建成了。如果把核心區放在比較遠的地方，可能還沒(méi)有建到核心區，這個(gè)城市已經(jīng)建滿(mǎn)了。另外，城市太小的話(huà)不盡快展示出核心區，即使區位再好也很容易被人忽略。面積較大的新城有足夠的對價(jià)與騰挪空間，適合在中部地區打造核心（包子型），就可以集中釋放一個(gè)核心空間，結合生態(tài)條件、空間環(huán)境進(jìn)行打造，也符合帶動(dòng)的均好性并實(shí)現持續發(fā)展建設的節奏。另外，從再開(kāi)發(fā)的角度還有很多方面要充分考慮城市建設在經(jīng)濟上的運營(yíng)規律和可行性，比如修橋架路等各種基礎設施的投入是否有值得兌現價(jià)值的空間？當然這也不是簡(jiǎn)單的加減運算和短時(shí)效益，還是要綜合、長(cháng)期、健康地考慮效益的最大化。
新城與中心城區相對緊密且規模有限，則聯(lián)動(dòng)中心城資源，核心區選址偏向中心城區
溧水產(chǎn)業(yè)新城核心區
與主城區相對分離且規模較大，新城需自我完善，核心區居中布置。
問(wèn)津產(chǎn)業(yè)新城核心區
靠路、靠水、靠樞紐
核心區的選址要靠路、靠水、靠樞紐。一般TOD撬動(dòng)的核心地區非常有限，基本上是500米范圍。從實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)邏輯考慮，應該更關(guān)注高速公路，特別是人流與物流可能的順暢的導入方式。根據地區的地形條件，靠水能夠塑造比較好的中心形象。
在中國進(jìn)行核心區建設選址，往往會(huì )碰到城規、土規不一致的情況，很多時(shí)候理想的選址需要協(xié)調很多部門(mén)，規劃設計必須考慮到這些協(xié)調工作的可能性與可行性，并考慮開(kāi)發(fā)建設周期與運營(yíng)的配合步驟，才能切實(shí)地確定好一個(gè)城市核心區的選址，并進(jìn)行針對性的規劃與設計。
圈層發(fā)展，緊抓核心資源
集中發(fā)力，快速提升區域價(jià)值
核心區通常采用以中央公園為核心的打造方式，周?chē)季忠怨ā?span style="font-size: 14px; font-family: 宋體, SimSun; margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; color: rgb(0, 0, 0);">中央公園一定要具有公共性，首先排斥住宅。同時(shí)，內部要有設施、有內容，沒(méi)有內容難以體現價(jià)值也不能彰顯中央公園的魅力。但是，中央公園里的設施內容又不能太多，實(shí)踐經(jīng)驗是：不能占滿(mǎn)四個(gè)角，如果占滿(mǎn)價(jià)值會(huì )受到影響，也使公園大為遜色，經(jīng)驗是：基本上不能超過(guò)兩個(gè)角。中央公園與周邊街區會(huì )考慮一定的圈層布局，這往往是考慮到開(kāi)發(fā)價(jià)值的兌現和設施投放的次序。鄰公園的功能也精細的考慮功能的配比、朝向等綜合因素。這些都有內部嚴謹的開(kāi)發(fā)邏輯。整體上還是要通過(guò)核心資源的投入，某一個(gè)方向集中發(fā)力，就可以快速提升區域價(jià)值，然后不斷兌現區域價(jià)值。
小街密路，聚集發(fā)展，投資集約
城市核心區采取小街區密路網(wǎng)的方式是不錯的選擇，就商務(wù)辦公屬性而言，比較容易安排，但對于一個(gè)新城核心區，如果城市不大、商務(wù)功能的需求有限，而住宅功能在小街區密路網(wǎng)的格局下適應度較差，也就是說(shuō)目前很多住宅產(chǎn)品不支持小街密路，如果能夠提供人才公寓、社會(huì )性住宅，那么小街密路還是可以實(shí)現的。但小街密路在地下空間的勾連上還有很大難度，在開(kāi)發(fā)邏輯上考慮，如果不充分利用東西向，就是最大的浪費。
在《緊湊城市規劃設計導則》的指引下，新城整體街道密度應大于7km/km2。未來(lái)華夏產(chǎn)業(yè)新城街道網(wǎng)絡(luò )的緊湊度還有進(jìn)一步提升空間
通過(guò)三大脈絡(luò )，選取全球近30座城市進(jìn)行數據分析
脈絡(luò )1：大城市核心區功能外溢推動(dòng)了新城發(fā)展
大城市核心區功能和就業(yè)的外溢促進(jìn)了公共服務(wù)的重構，推動(dòng)了周邊新城及公共服務(wù)中心（核心區）的建設。
脈絡(luò )2：大城市周邊新城核心區的功能與規模
新城功能承接了大城市功能的外溢，在創(chuàng )新環(huán)境、教育環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等方面具備比較優(yōu)勢，規模一般在1.5km2以?xún)取?br style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; font-family: 微軟雅黑, 'Microsoft YaHei';"/>
脈絡(luò )3：特色小城市核心區發(fā)展的成功經(jīng)驗
基本生活保障設施完善、建筑成組成群，地方特色明顯，生態(tài)環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良。
國內外CBD建設規模大多數在1.0 -1.5km2之間，需要地方政府數十年的大量投入（如深圳前海核心區面積1.1km2，投資總額700億，投資強度達到636億/km2）。
扣除20%的道路面積，核心區可用于產(chǎn)品落位的地塊總面積為80公頃（中央公園30公頃，其他產(chǎn)品用地總面積約50公頃，按平均容積率1-1.6計算，建筑開(kāi)發(fā)總面積50-80萬(wàn)m2）。
根據開(kāi)發(fā)邏輯的基本推演和測算可以確定了基礎的中心區開(kāi)發(fā)規模，以此為基礎根據實(shí)際情況和具體的需要進(jìn)行整體的價(jià)值衡量，適當予以調整和修正，并考慮長(cháng)期開(kāi)發(fā)運營(yíng)的實(shí)際建設需要。
總結起來(lái)在新城中可以形成十大類(lèi)五十項產(chǎn)品，層次更加豐富，可選擇性更強，便于不同城市塑造不同特色。這些產(chǎn)品根據不同的新城核心塑造的要求和需求進(jìn)行靈活組合，以期盡快落位并形成“組合拳”式的打法，迅速凝聚人氣并撬動(dòng)新城快速崛起。
和縣文化建筑群
固安幸福港灣
嘉善迎賓大道
固安中央公園
產(chǎn)品精準落位
產(chǎn)品形成標準建設模塊以后，在核心區布局時(shí)可以根據不同的設計要求精準落位。一般遵循一定的價(jià)值邏輯進(jìn)行布局和投放。根據土地價(jià)值由中心向外遞減，布局價(jià)值匹配的功能產(chǎn)品。
新城核心區的各類(lèi)公共產(chǎn)品都有詳細的分類(lèi)和內容要求，在進(jìn)行規劃設計布局以及城市設計空間推敲中可以深入地探討其可行性，并可以針對性地形成空間特色，而最終這些設計要求可以轉換成建筑設計以及園林景觀(guān)設計條件，保障其得以準確地貫徹落實(shí)。
新城核心區的建設需要長(cháng)期持續的投入并帶動(dòng)新城發(fā)展。規劃設計中，配合取地節奏，優(yōu)先安排可展示、聚人氣的公建類(lèi)項目。按照現在政府的訴求，恨不得馬上看到建設效果，我們規劃設計需要給出一個(gè)近期、中期、遠期的目標，而這些目標的達成是通過(guò)一系列的產(chǎn)品投放得以實(shí)現和引爆的。我們最快的產(chǎn)品投放組合可以在4-6個(gè)月見(jiàn)效！
城市設計最根本的任務(wù)是有目的地建構空間秩序，這樣的空間秩序必然包含著(zhù)一定的空間邏輯。空間邏輯的建構需要適應上面所提到的開(kāi)發(fā)邏輯和產(chǎn)品邏輯的需要，而空間邏輯本身也是建立空間秩序的基本原理。在實(shí)踐工作中我們經(jīng)常會(huì )遇到建筑師或景觀(guān)設計師、交通工程師等挑戰我們城市設計導則或城市設計方案的情況。如果能夠說(shuō)清楚我們這樣設計和建立空間秩序的基本邏輯，就可以面對這樣的挑戰，同時(shí)也會(huì )避免不必要的、沒(méi)有道理的設計控制，并且更精準地傳達控制意圖、實(shí)施針對性強的設計控制。
城市設計的空間邏輯源自于整體的空間設計意圖和控制體系。在設計機制上是形成從概念規劃到核心區城市設計的工作機制，通過(guò)開(kāi)放空間、路網(wǎng)體系、功能布局三大方面傳導落實(shí)概規內容，深化核心區城市設計。
所有這些控制內容其實(shí)并沒(méi)有什么新鮮的東西，關(guān)鍵在于是否形成空間秩序建構的根本邏輯，只有交代清楚這些基本邏輯，設計控制才能得以立足和實(shí)現。這里一般會(huì )慎重采取相互關(guān)聯(lián)街區的強勢管控（例如需要形成一段跨街區的圓弧界面），因為真正的實(shí)施難度很大，除非這樣是必要的。
規劃設計在實(shí)施過(guò)程中需要有很強的管控邏輯才能保障實(shí)施到位。首先是從規劃設計到建設實(shí)施形成健全的機制，在法定規劃的管控框架下，各個(gè)實(shí)施主體需要在一個(gè)平臺上進(jìn)行協(xié)調通氣，避免相互之間由于邊界模糊和時(shí)序穿插所帶來(lái)的沖突
其次在實(shí)施管控中必須做到多專(zhuān)業(yè)協(xié)同，不僅規劃設計，在過(guò)程中建筑、市政、景觀(guān)、交通等專(zhuān)業(yè)及時(shí)補位，盡快深化并達成共識。
第三是在實(shí)施管控過(guò)程中，盡快將管控要求落實(shí)到各類(lèi)產(chǎn)品的設計與建造中，一旦產(chǎn)品錨定落實(shí)，就不太容易走樣
在管控過(guò)程中由于時(shí)序因素，可以采取“并聯(lián)思維”，不一定是某個(gè)流程走完再進(jìn)入下一個(gè)流程，許多管控可以提前介入并形成輸出條件
最后是管控根據實(shí)施情況強調過(guò)程的完整性。即每一個(gè)階段都會(huì )形成相對完整的呈現，保持隨時(shí)可供參觀(guān)可以形成話(huà)題和引爆點(diǎn)，并保持可以持續完善和更新的空間。
結語(yǔ)：
城市設計是創(chuàng )造價(jià)值的手段。
面向開(kāi)發(fā)實(shí)踐，新城核心區城市設計需要重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)關(guān)鍵詞：價(jià)值、產(chǎn)品、過(guò)程。
價(jià)值：首先要發(fā)現價(jià)值，然后創(chuàng )造價(jià)值，最后兌現價(jià)值，這是一個(gè)面向開(kāi)發(fā)實(shí)踐的城市設計應有的態(tài)度。
產(chǎn)品：好的產(chǎn)品概念、產(chǎn)品支持是城市設計實(shí)施的重要支撐，值得城市設計師關(guān)注研究。
過(guò)程：城市設計不是法定規劃，所以它不應該是一張完整的藍圖，而達到這個(gè)藍圖應該是持續修正決策和不斷深入的過(guò)程，這也給城市設計者提供了更好的創(chuàng )造空間、反思空間和深入空間。
備注：此文轉自?城市設計學(xué)術(shù)委員會(huì )